Участникам строительного рынка наконец–то удалось сломить сопротивление и провести через Думу в первом чтении поправки к вызвавшему массу нареканий Закону «Об участии в долевом строительстве…» Станут ли отношения между застройщиками и покупателями после окончательного принятия поправок более прозрачными? Удастся ли остановить рекордный рост цен на жилую недвижимость?

Напомним, с 1 апреля 2005 года жизнь девелоперов изменилась не на шутку. Принятый 214–ФЗ свел на нет привычную практику работы строительных компаний с дольщиками и, как уверяли застройщики, нарушил «статус–кво» на рынке. «Закон сделал неравными застройщиков и потребителей, — говорил в свое время в интервью «Бизнес–журналу» председатель правления компании «СХолдинг» Алексей Шепель (см. «Бизнес-журнал» № 24, 2005). — А ведь еще из Римского права известно, что закон будет работать тогда и только тогда, когда все перед ним равны. Получилось, что у потребителя прав значительно больше. Значит, закон работать не будет».

— Права и обязанности всех участников рынка должны быть адекватными. Иначе система не действует, как это и случилось с 214–м Законом, — говорит пресс–секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити–XXI Век» Сергей Лядов.

На то, что Закон — «нерабочий», указывает большинство застройщиков, обосновывая необходимость внести в него поправки. «Невооруженным взглядом видно: Закон не функционирует, а большинство участников рынка используют другие (не всегда и не совсем законные — Прим. авт.) схемы работы с дольщиками», — признает аналитик рынка недвижимости, руководитель проекта IRN.RU Олег Репченко. «Нового Закона придерживаются буквально несколько компаний на рынке, в числе которых и наша, — рассказывает заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Фетисов. — Однако мы принимали на себя большой риск, начав работать таким образом».

Хотели как лучше

Девелоперы уверяют, что текст закона с ними согласован не был. «Тот вариант, который нам показывали, в корне отличался от того, что мы увидели на выходе, — пояснил представитель крупной строительной компании. — В начальном варианте права сторон были сбалансированы, а между первым и третьим чтениями Закон настолько сильно переработали, что его стало не узнать».

Вердикт девелоперов был почти единодушным: Закон не добился поставленных целей, он всего лишь в очередной раз перекосил рынок. «Он создавался с целью усилить защиту прав граждан-участников долевого строительства, активизировать формирование рынка доступного жилья. Однако эта цель была реализована так, что положение не только не улучшилось, но и объективно ухудшилось», — заявил в одном из своих выступлений президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. — Пытаясь, с одной стороны, повысить защиту частных соинвесторов, Закон, с другой стороны, создает крайне высокие риски для застройщиков, — отмечает он. «Разработчики хотели, в первую очередь, защитить дольщиков, но, по сути, поставили их в еще более бесправное положение, чем до Закона», — еще категоричнее Евгений Фетисов.

В результате введение Закона привело к сильному ограничению предложения на рынке, которое, по экспертным оценкам, сократилось на 15–30% в зависимости от региона. В итоге галопирующий рост цен в начале года составлял около 5% в месяц (подробнее о скачке цен см. «Бизнес–журнал» № 506).

Будем править!

После вступления Закона в силу в рядах строительных компаний началась откровенная паника, что нашло отражение в полной разноголосице мнений. Кто–то откровенно ругал его, кто–то выдерживал нейтральную позицию, кто–то подхалимски хвалил. Впрочем, все разговоры вокруг 214-ФЗ быстро переместились в конструктивную плоскость — рынок и даже представители власти заговорили о срочной необходимости поправить его текст. Однако нормативный документ продолжал действовать: его разработчики и их сторонники обвиняли девелоперов в нежелании «работать по–новому» и даже в «патологической склонности к махинациям». Застройщики в ответ грозили неминуемым повышением цен на недвижимость из–за сокращения предложения нового жилья и саботажем Закона путем использования «обходных» схем.

Пока законодатели и строительное лобби обменивались взаимными обвинениями в непрофессионализме, группа депутатов во главе с Георгием Боосом и Владиславом Резником внесла на рассмотрение Госдумы поправки, которые, однако, были отвергнуты Правовым управлением администрации Президента как противоречащие духу Закона и нарушающие права потребителей. Но девелоперы продолжили массированное наступление на самые неприемлемые, с их точки зрения, нормы. Осенью была создана Ассоциация строителей России, члены которой на первом же публичном заседании до хрипоты переругались с разработчиками 214–ФЗ, настаивая на необходимости срочных поправок. Наконец, поправки были подготовлены, и 5 апреля на заседании Думы приняты в первом чтении. С условием, что ко второму чтению будут доработаны.

Участники строительного рынка начали проявлять оптимизм, но весьма сдержанный: даже нынешняя, весьма компромиссная редакция поправок не устраивает девелоперов полностью. Но, как отметил один из участников рынка, «это лучше, чем то, что есть сейчас».

— Закон хороший, намерения его создателей были правильными, только вот теоретики от законотворчества, которые участвовали в его разработке, несколько переборщили, сделав некоторые положения не применимыми на практике, — говорит Евгений Фетисов. «Следует отметить, что по своей сути Закон верный, но он не учитывает условий, реально сложившихся на рынке», — добавляет вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.

Девелоперы требуют изменения нескольких пунктов Закона, но прежде всего — отмены солидарной ответственности перед банками. Другая позиция — возможность дольщиков разорвать договор с девелопером в досудебном порядке, тогда как строительные компании имеют право прервать отношения с соинвестором только по решению суда, что, по мнению застройщиков, приводит к «потребительскому терроризму».

Как скажется на самих дольщиках возможная коррекция Закона? Де–юре они окажутся в менее защищенной позиции. Но, учитывая, что буквально следовали духу и букве договоров долевого строительства лишь редкие девелоперы, на деле капитальных изменений в положении дольщиков не произойдет. «Частные лица не лишатся инструментов защиты, поскольку они лишь декларировались, но не существовали на практике», — уверен Сергей Лядов. К тому же, напоминает он, для сохранения гарантий дольщиков поправки устанавливают обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. В случаях признания застройщика банкротом или неисполнения им обязательства по передаче объекта в срок (в течение трех месяцев со дня истечения срока передачи объекта) наступает страховой случай, а страховое возмещение выплачивается участнику долевого строительства в размере фактически произведенных платежей.

Чему быть

Удастся ли снизить цены на недвижимость или, по крайней мере, замедлить их рост после принятия поправок? Многие из опрошенных «Бизнес-журналом» участников рынка убеждены, что изменение ценовой ситуации все-таки произойдет. Но не сразу. «Негативное влияние Закона на рынок недвижимости приняло затяжной характер, — полагает Вячеслав Тимербулатов. — Эта ситуация продлится как минимум до конца года, и это только при условии принятия смягчающих поправок не позднее весны–лета». «Апрельская либерализация инвестиционных отношений реанимируется, но в ближайшей перспективе (один-два года) существенно не изменит общей тенденции», — согласен Сергей Клименко, руководитель юридического департамента инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP

Более оптимистично настроен Олег Репченко, однако и он не советует ждать от принятия поправок мгновенного эффекта: «Быстро ситуацию с дефицитом предложения не изменить, но сбить ажиотаж с принятием поправок можно. Нынешний рост цен связан именно с бумом на рынке, вызванным разговорами о том, что «жилья не будет». Принятие поправок успокоит покупателей, покажет им, что проблема начала решаться. Это способно приостановить рост цен. Но рынок инерционен...».

В целом, Евгений Фетисов называет сложившуюся сегодня на рынке ситуацию нездоровой: «Нормальный рост цен — до 2% в месяц, а то, что происходит сейчас (3–5% в месяц), это уже много». «Хочется надеяться, что после принятия поправок на рынке появится достаточное количество предложений, чтобы удовлетворить существующий спрос, — добавляет Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН-агентство недвижимости». — После принятия и вступления в силу поправок цены на новостройки, скорее всего, перестанут расти такими стремительными темпами».

— Принципиально ситуация на рынке не изменится, — возражает Вячеслав Тимербулатов. — Кризис в сфере строительства вызван не только введением в действие нового Закона. Цены растут из–за отсутствия предложения, ведь застройщик не может открывать продажи, пока не получена вся необходимая документация. Да и основная сейчас проблема — нет площадок под строительство, а их наличие не зависит от 214-го Закона.

Итак, поправки к Закону вряд ли приведут к качественным переменам на рынке, включая систему и логику ценообразования. Однако от этого необходимость внести изменения в 214–ФЗ не исчезает.

www.business-magazine.ru

Илья Данилкин
31 октября 2006 года.


Высший арбитражный суд на прошлой неделе опубликовал свое решение, которое касается писем Минфина по налоговым и юридическим вопросам. Бизнесу, как всегда, не повезло. По мнению арбитров, оспорить измышления чиновников финансового ведомства в суде нельзя, а вот исполнять нужно.В поисках правды, в суд обратилось закрытое акционерное общество «СЕБ Русский Лизинг». Компания просила признать ...

Евгений Зенов
12 сентября 2006 года.


В то время, как глава Федеральной службы по труду и занятости Максим Топилин объявил о создании межведомственных комиссий, задачей которых станет борьба с зарплатами «в конвертах» на местах, сочинские налоговики уже могут похвалиться хорошими результатами противодействия этой напасти. Так, в текущем году в Сочи, по словам пресс-секретаря УФНС по Краснодарскому краю Валентины Самохваловой...

Ненастьев Андрей
05 сентября 2006 года.


Излишне резкие действия по взысканию долгов с населения стали вероятной причиной бунта среди жителей небольшого поселка Тоншалово вблизи Череповца. На минувшей неделе недовольные состоянием коммунальной сферы сельчане перекрыли въезд и выезд из Череповца по федеральной трассе Вологда — Новая Ладога. Чудом удалось избежать человеческих жертв.Главная причина социального взрыва ...